2025房市劇變：預售屋買氣急凍六成，老闆們的「資產活化」與「商業空間策略」如何轉型突圍？
導言｜房市兩樣情：住宅急凍，商用與土地開發卻迎新局！
曾幾何時，房市預售買氣熱絡，代銷業者收入屢創新高，彷彿錢潮滾滾而來。然而，進入2025年，市場風向已大為轉變。住宅預售市場面臨深度調整，交易量大幅萎縮，代銷業者陷入寒冬；但另一方面，科技產業帶動的商用不動產與土地開發卻逆勢看漲。身為業者與企業主，您手中的店面、土地、甚至閒置資產，是面臨風險，還是蘊藏著轉型獲利的黃金機會？這波市場劇變，正是重新檢視與佈局的關鍵時刻。
事件重點｜預售市場急降溫，代銷業者營收面臨挑戰
根據最新數據，2025年前三季，台灣六都及新竹縣市的預售屋交易量較去年同期大幅減少5至8成，創下近三年新低紀錄。這個數字與2024年上半年的市場高峰形成強烈對比，顯示預售市場在央行信用管制與《平均地權條例》修法影響下，已進入顯著降溫期。
曾經的代銷龍頭業者，其單月收入破億的榮景雖然在2024年仍有不錯表現，如海悅廣告連續六年蟬聯代銷龍頭，2024年總接案量達到2402億元。但進入2025年，整體代銷業卻面臨「寒冬」。2025年首季不動產代銷的銷售額年減了27.57%，主要原因是預售屋市場受到政策衝擊，許多建商改採「先建後售」模式，減少了對代銷的需求。
雖然整體市場買氣疲弱，但仍有建案逆勢突圍。這些逆勢熱銷的成功案例，通常具備優良的產品規劃、強勢的品牌力、明確的地段優勢，或是總價規劃符合市場期待。此外，2025年全台建物買賣移轉棟數預估將面臨26萬棟保衛戰，較2024年減少近二成。
- 關鍵資訊：2025年預售屋交易量大幅萎縮5至8成，代銷業面臨營收壓力。但商用不動產與土地開發因科技產業帶動，需求看漲。
顧問觀點｜化危機為轉機，老闆們的商業建築與空間策略
① 住宅市場盤整，資產活化需精算時機與定位
目前住宅市場呈現「買氣退潮，價格卻難跌」的僵局。賣方因持有成本仍低，缺乏大幅降價壓力；而「新青安貸款」政策則持續支撐著剛性需求，為部分中低總價產品提供了價格底部。對於擁有閒置住宅、老屋或待售建案的老闆，現在並非盲目追高或急於脫手的時機。您應評估資產的「真實價值」與「市場需求」，思考是否將部分住宅轉型為長期租賃、特色民宿，或透過危老都更進行重建，以提升其長期價值與租金收益。市場已從「不買會更貴」的心態轉為「精挑細選」的理性購屋，產品力與合理的價格策略將是關鍵。
② 商用不動產與土地開發：科技浪潮下的新金礦
相較於住宅市場的低迷，商用不動產市場卻展現出強勁的成長潛力。受惠於AI產業的發展與科技業擴張，工業地產、倉儲物流中心及高階辦公室的需求顯著增加，成為2025年的「吸金利器」。特別是土地開發方面，2025年首季的銷售額年增高達73.18%，主要受科技園區擴建與都市更新案的推動。
這對企業主而言是重大啟示：若您持有位於科技園區周邊、交通便利或具有都更潛力的土地與老舊廠房，現在是重新評估其「最高最佳使用」的絕佳時機。考慮將其改造為符合新興產業需求的智慧廠辦、物流倉儲，或參與都市更新以創造更大的開發價值。此外，在「以租代買」趨勢下，租賃住宅包租代管服務的需求也暴增113.33%，顯示商用空間管理與服務的多元化機會。
③ 自地自建與裝修：成本高漲下更需精準規劃
營建成本持續居高不下，2025年台灣無論是原物料、人工或法規標準，都推高了整體造價。RC（鋼筋混凝土造）每坪約25-33萬元，SRC（鋼骨鋼筋混凝土造）更高達32-40萬元。對於有意自地自建或大規模裝修的老闆，精準的預算規劃與成本控制至關重要。
建議您務必與經驗豐富的建築師及設計師充分溝通，從初期規劃就考慮建材選擇、工法效率及後續維護成本。在店面裝修方面，應將重心放在如何透過「機能性設計」與「品牌美學」提升顧客停留時間與消費體驗，而非一味追求浮誇裝飾。例如，運用彈性空間設計、導入智慧化管理系統、強化綠建築概念，這些都能在長期營運中創造更高的商業效益。
經營啟示
2025年台灣房市已進入結構性轉變的關鍵期。住宅市場雖冷，但自住需求仍在，商用不動產則因產業升級與科技浪潮而勃發。作為業者與企業主，盲目跟風已不再適用。您需要更具商業思維的「建築與空間策略」，審慎評估手中資產的潛力，勇於轉型創新，並透過專業顧問的協助，精準佈局未來的投資方向。無論是老屋活化、新廠擴建或店面升級，將「成本效益」、「法規風險」、「美觀設計」與「長期商業效益」納入決策考量，才能在這波市場洗牌中脫穎而出，創造永續價值。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
