都更合建陷阱多！汐止爛尾案曝3大風險，業主資產保值必看
導言｜都更變惡夢？建商資金斷鏈，您的土地恐被強制搬遷！
近年來，都市更新（都更）與合建案盛行，許多老闆看準老舊資產活化的機會。然而，市場上卻不斷傳出建商倒閉、爛尾樓等問題。近期新北汐止的一起都更爭議，更為所有想參與合建或都更的業者敲響警鐘：原本期待新房，最後竟變成建商強逼搬遷的被告！這不僅是個人財產的損失，更是對商業信譽與未來發展的巨大衝擊。我們將深入剖析此事件，並提供務實的商業建築情報，助您洞悉潛在風險，保護您的土地與資產價值。
事件重點｜汐止都更案驚傳！原建商跳票、力麒建設接手反告住戶「無權占有」
根據近期新聞報導，新北市汐止一處廣達約1,500坪的都更合建案，原由「山岳開發建設」負責推動。住戶們期待透過合建分回新屋，卻沒想到去年山岳建設驚傳跳票，董事長疑似捲款潛逃，公司停擺。
更讓住戶傻眼的是，山岳建設在取得土地產權後，竟悄悄將其轉移至上市櫃建商「力麒建設」名下。力麒建設接手後，非但沒有概括承受原有合建承諾，反而向數十位原地主寄出民事訴狀，以「無權占有」為由，要求住戶限期搬遷，甚至已獲准拆除執照，引發數十戶居民憤怒與不安。
- 關鍵資訊：
- 爭議地點：新北市汐止忠孝東路與茄苳路一帶，約1,500坪都更案。
- 原合作建商：山岳開發建設，傳出跳票與負責人潛逃。
- 接手建商：力麒建設，改以購地方式自行都更，並提告原地主「無權占有」要求搬遷。
- 住戶處境：部分住戶當年簽訂「買賣附買回」合約，將土地過戶給山岳建設，如今面臨房地兩失的風險。新北市都更處對此表示為私權爭議，無法介入。
顧問觀點｜掌握3大防範策略，降低資產活化風險與潛在成本
① 慎選合作夥伴：不只看分回比例，更要評估建商「財務體質」與「過往實績」
這起事件再次提醒我們，選擇合作建商絕不能只看對方開出的高分回比例。在營建成本飆漲、房市充滿變數的「金龍海嘯」下，建商的財務穩定性是首要考量。許多小型建商因資金不足倒閉，讓地主陷入爛尾泥淖。
給老闆的建議：
- 查核建商背景：務必調查建商的上市櫃狀況、資本額、過往推案實績及評價，盡量避開「一案建商」或財務體質不明的小型業者。
- 諮詢專業人士：在接觸建商前，可先找都更推動師或建築師諮詢，了解市場行情與建商信譽。
② 合建契約全面體檢：避開「買賣附買回」陷阱，確保權利金流安全
汐止案的住戶因簽訂「買賣附買回」合約，導致土地產權過戶到建商名下，最終成為被動一方。這類型的契約，風險遠高於一般想像。
給老闆的建議：
- 避免不必要的產權移轉：除非萬不得已，應盡量避免在都更初期就將土地產權過戶給建商。若必須過戶，應要求銀行「全程信託」，確保資金專款專用，防止建商挪用款項導致工程停擺。
- 詳閱合約「3大核心條款」：
a. 權利義務與分配方式：明確記載都更花費、容積獎勵分配、公設比、建材設備等細節，避免模糊地帶。
b. 工程與完工期限：合約中應清楚訂定取得建照、開工、完工、交屋與保固的具體時程，並要求罰則。
c. 退場機制與違約罰則：預設建商資金斷鏈或惡意拖延的應對方案，明確記載違約賠償與退場條件，例如「日落條款」防止萬年合約。
③ 探索「全案管理」模式：地主也能當都更老闆，掌握更高利潤與主導權
面對合建案的潛在風險，許多地主開始轉向「全案管理」模式。地主在此模式下扮演「建商老闆」的角色，自行向銀行融資，委託專業團隊進行建築規劃、營建管理與財務控管。重建完成後，全數分回，扣除成本後通常能比合建多分配5%至10%的利潤。
給老闆的建議：
- 權力與利潤兼顧：若您有一定資金實力，全案管理能讓您掌握建案主導權、確保施工品質，並最大化資產增值效益。
- 專業團隊是關鍵：選擇具備建築、財務、營建管理等全方位能力的專業團隊，確保專案順利進行，並有效控管資金流向與工程進度。
經營啟示
這起汐止都更爭議提醒所有民間業者與企業主，資產活化或投入建築開發絕非一蹴可幾。從選商、簽約到執行，每一個環節都潛藏著可能影響您數十年經營心血的風險。務必投入時間學習相關法規知識，尋求獨立的專業顧問諮詢，仔細審閱所有合約細節，並考慮多元的合作模式。唯有充分了解並做好風險管理，您的資產活化之路才能真正創造價值，而非成為一場噩夢。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
