資產活化警訊：汐止都更爛尾案揭露 3 大潛在風險，老闆們如何自保防詐欺？
導言｜都更詐欺風暴來襲，老闆們的資產保衛戰刻不容緩！
都市更新與資產活化，對許多老闆來說是提升物業價值、創造新商機的黃金機會。然而，近期新北市汐止區一起都更爛尾詐欺案，不僅讓居民心血化為烏有，更敲響了所有資產持有者的警鐘。這不只是一則社會新聞，更是提醒所有企業主，在追求開發效益的同時，如何有效保護自己的核心資產，避免落入層出不窮的商業陷阱。
事件重點｜汐止都更案「資產活化」變「資產蒸發」始末
新北市汐止區忠孝東路、茄苳路一帶，一處廣達約1500坪的老舊社區，多年前與建商山岳開發建設簽訂都更合建案，原以為能迎來嶄新家園。不料，這場都更美夢最終卻演變成惡夢一場，居民面臨家園不保的困境。
- 關鍵資訊：
- 詐欺疑雲：山岳建設被控未經住戶充分同意，將其名下土地所有權悄悄過戶給另一家建商「力麒建設」。
- 建商爛尾：山岳建設隨後爆發財務危機，董事長疑捲款潛逃，積欠逾40億元債務，導致多個都更案停擺，包括汐止、中和南勢角、文山木柵等地數百戶住戶受害。
- 權益受損：取得土地所有權的力麒建設，反過來控告原住戶「無權占有」其居住了數十年的房產，要求限期搬遷，並已向新北市政府申請拆除執照並獲准。
- 居民反擊：數十戶住戶感到憤怒與錯愕，已委任律師對山岳建設與力麒建設提起「詐欺」告訴，力爭自身權益。
- 政府立場：新北市都更處對此表示，由於涉及土地買賣與私權爭議，政府無權介入處理。
顧問觀點｜老闆們資產活化前，必懂的 3 招「避險術」
這起汐止都更爛尾案，不僅暴露了都更市場的潛在陷阱，更為所有期望透過房產進行資產活化的老闆們，敲響了風險警鐘。作為商業建築與空間策略顧問，我建議您務必掌握以下三大避險策略：
① 慎選合作夥伴：建商背景與財務實力是首要考量
此案中，山岳建設不僅汐止案爛尾，在雙北地區如中和南勢角、文山木柵等地也有多個都更案停擺，牽涉數百戶住戶。 這提醒我們，選擇合作建商或開發商，絕不能只看表面誘人的條件。一個開發商的財務健全度與過往紀錄，是決定專案成敗的關鍵。在資產活化專案中，開發商需要龐大資金進行前期規劃、拆遷安置、營建施工等，任何資金斷鏈都可能導致項目爛尾。
給老闆的建議：在簽約前，務必進行徹底的「盡職調查」（Due Diligence）。這包括審查建商的信用紀錄、資本額、過去開發的實績、是否有跳票紀錄或法律訴訟，以及業界的聲譽。必要時，可聘請專業律師或會計師協助評估，確保合作夥伴具備足夠的財務實力與履約能力。
② 嚴審合約條款：避免「假買賣真過戶」的陷阱
汐止案的爭議核心，在於山岳建設以「買賣附買回合約」的方式，讓住戶在都更初期就轉移了房產所有權，最終導致資產遭不明轉移的風險。 這種合約模式，對資產擁有者來說是極大的風險，因為一旦建商不履約或捲款潛逃，所有權已不在您手中，追討將極為困難。
給老闆的建議：仔細審閱所有合約細節，特別是關於「產權過戶時機」與「履約保障機制」的條款。任何要求在工程完成或特定關鍵里程碑達成前，就將土地或建物所有權過戶給建商的條款，都應提高警覺。務必尋求獨立律師審閱合約，堅持採用「第三方信託」機制，將土地或資金交由具公信力的銀行或信託機構管理，並明確約定工程進度與資金撥付的條件，確保資產安全與專案進度同步。
③ 法律諮詢與資產保全：建立多層防護網
在此案中，當住戶發現產權被轉移後，面臨的是政府無法介入私權爭議，只能訴諸漫長的法律訴訟。 對於企業主而言，時間就是金錢，法律訴訟不僅耗時耗力，更可能錯失市場機會。
給老闆的建議：在任何涉及重大資產變動的專案啟動初期，即應聘請專業的不動產律師提供全程諮詢，釐清所有權利義務與潛在風險。此外，可利用政府提供的「地籍異動即時通」服務，一旦您的不動產權利有任何異動，地政事務所會即時以簡訊通知，提供多一層的資產防護。 同時，所有與合作方的溝通、承諾都應有書面紀錄，並妥善保存，作為日後維權的關鍵證據。
經營啟示
都市更新與資產活化是現代城市發展的必然趨勢，蘊含著巨大的商業潛力，但也伴隨著不容忽視的法律與財務風險。對於民間業者與企業主而言，每一次的房產相關商業決策，都可能影響企業的長期發展乃至畢生積累的資產。汐止都更案的血淚教訓，再次提醒我們「天下沒有白吃的午餐」與「便宜莫貪」的重要性。在追求商業利益的同時，務必將「風險控制」與「資產保障」擺在首位。透過選擇信譽良好的合作夥伴、仔細審閱合約條款、善用法律諮詢與資產保全工具，為您的投資與資產建立堅實的多層防線，確保辛苦經營的成果不會因一時的疏忽而付諸東流。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢與產業風險，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
