新玩家》房地產變期貨？
人人進場炒房，「像中邪一樣」
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛觀察，隨著台北土地成本愈來愈高，去年可以明顯看出，建商購地紛紛棄台北而去。
買地最大戶的是興富發，主力放在桃園、新竹、台中；第二名遠雄購地也集中在中南部。
「這些地方的共通點都是過去的郊區，地價相對便宜，同時人口移動的速度快，」黃舒衛分析，「反觀都會區裡，都更牛步，愈來愈沒辦法滿足現在的居住需求。」
然而隨著建商往中南部大獵地、大規模開發，也衍生了預售屋炒作。
購屋風潮跟隨網路資訊迅速擴張，讓沒有跟上投資房地產的年輕人，產生一種稱為「FOMO」（Fear of Missing Out，害怕錯過）的集體焦慮。
在金融業上班的許小姐，剛繳完新北一處預售屋訂金。還單身的她，臉上沒有剛買房的喜悅，卻是滿滿的罪惡感，像逛百貨公司不小心手滑，買了個捷運站套房。
但她其實有點擔憂，「我身邊的人10個有7個都在炒房，像中邪一樣，氣氛怪怪的。」
短期不會崩盤，但恐拉大貧富差距
房價長期看好，就連長期「房市大空頭」的前政大地政系特聘教授張金鶚，都坦承未來3至5年不會「crash」（崩盤）。
「短期內不太容易產生崩盤，資金那麼多、利率這麼低，很像韓國房地產狂飆的狀況，房地產氣勢還是很旺，好像怎麼打它都不會跌，」張金鶚說。
他擔心，這波逆都市化下的地產大熱，恐怕又是另一波財富不均的開端。
央行在去年12月7日，閃電祭出打炒房四大限令，首次納餘屋貸款成數，隔日實行。
在《天下》的七城實價登錄統計中，也能看出政策效應。房地產市場的交易量，一向被視為價格的先行指標。量縮的下一步，往往會伴隨價跌。去年第4季的登錄交易量，從前一季的6萬7千筆，降到5萬7千筆，減少15%。以台南為例，房價5年飆漲近33%的仁德區，成交量比過去4季平均衰退21%。
尤其，許多建商趁機推出低總價的投資型產品，複製過去小坪數、低門檻的建案。建商推出這樣的產品，就是指標。以過去的經驗，沒有人口的支撐，在2、3年後交屋，價格就會開始修正。
他直言，實價登錄目前能看的只有成屋交易，打炒房會對預售屋影響更大，但目前資訊非常不清楚。
今年3月，央行再出招，除限制法人買住宅的貸款，也限制自然人第三戶以上貸款。看似天羅地網的打炒房政策，是否能讓房價回歸基本面，值得觀察。
新隱憂》都市規劃失靈
人口減少，我們到底需要多少房子？
更令許多都市計劃專家憂心的是，去年台灣人口已正式進入萎縮期，各地方政府會不會盲目土地重劃，重蹈過往開發不當的覆轍？
看了台灣房地產半個世紀的卓輝華認為，以林口為例，從70年代開始陸續規劃的新市鎮，現在才晚熟成蛋白區，背後代表的是政策規劃失靈。
「像林口，現在還空一半。其實20年前就應該發展飽和才對，」卓輝華指出，政府應該硬性規定分期分區發展，集中需求，發展才快。
家住竹北，台北大學都市計劃研究所副教授廖桂賢也觀察到，即使是剛需強勁的竹北，發展都是以「癩痢頭」的方式，這邊一塊、那邊一塊。閒置地長雜草，土地運用沒效率，其結果就是生活機能聚集的速度很慢。
高鐵通車已經14年，竹北開發更久。但竹北主幹道旁邊的商店，一半都開在鐵皮屋裡，當中包含高檔超市Jasons Market，顯示新市鎮開發的過渡心態。
「永續城市理論裡面，城市是集約發展比較好。但台灣不是，先畫一塊大餅，以為這整塊都會發展起來，」廖桂賢直言。
正在經歷逆都市化的台灣，會不會再度不當吞噬農地？人口何時回流都市？要看市中心都市再造的能量有多強。現在可以看到，台北的危老重建量是全台第一，也許是下一個階段的開端。（責任編輯：曹凱婷）
全文引用：https://www.cw.com.tw/article/5113239
