基隆都更啟動！台船、海大、市府三方合作，業者如何掌握「區域活化商機」與「資產增值關鍵」？
導言｜基隆都更潮湧現：如何將老舊區域轉化為生財金雞母？
在人口結構變遷與城市發展需求下，「都市更新」已成為資產活化、提升商業價值的顯學。對民間業者與企業主而言，這不僅是改善市容，更是重新盤點手中資產、評估投資機會的關鍵時刻。當大面積土地進行都更，它不只影響建築本身，更會牽動周邊商圈、交通動線，甚至整體房產價格。如何在這波城市轉型中，看懂趨勢、避開風險，將老舊空間變成新的商業藍海，是每位老闆都該思考的重要課題。
事件重點｜台船、海洋大學、基隆市府攜手，祥豐宿舍都更案啟動港市再生！
台灣國際造船公司（台船）、國立臺灣海洋大學與基隆市政府於2025年12月16日正式簽署「海洋大學祥豐宿舍都市更新案」合作意向書。這項意義非凡的三方合作，象徵著產、官、學界將攜手推動基隆的港市再生與海洋產業發展，同時也為台船帶來資產活化的新契機。
據了解，此都更案將整合海洋大學老舊宿舍與周邊台船閒置土地。由於台船持有約48%的土地，預計未來興建的辦公大樓與住宅大樓，公司可分回高比例的房舍，有助於增添獲利。基隆市近年積極推動多項都市更新計畫，除了本次海洋大學宿舍案，還包括預計投資51億元的新市政大樓、結合商業機能的郵局基地都更案，這些都顯示基隆正大刀闊斧地進行城市改造，為未來的商業發展奠定基礎。
- 關鍵資訊：台船、海洋大學、基隆市政府三方簽署「海洋大學祥豐宿舍都市更新案」合作意向書，旨在資產活化、港市再生及海洋產業發展。此案整合老舊宿舍與閒置土地，台船預計將獲高比例房舍，提升公司獲利。
顧問觀點｜資產活化創造區域紅利：老闆們必看的商業佈局策略
① 區域發展紅利：基隆港市轉型，帶動房產與商業新格局
基隆長期以來給人的印象是老舊港都，但這次台船與海大、市府的都更合作，加上其他公辦都更案如新市政大樓、郵局基地等，無疑是為基隆注入了一劑強心針。對老闆們來說，這意味著：
- 商圈重塑與人流磁吸：大型都更案通常會伴隨新的商業空間、公共設施與居住人口進駐。未來祥豐宿舍周邊，甚至整個基隆港區，都可能因此形成新的商業活動熱點。餐飲、零售、服務業等老闆，應提前評估這些新興區域的人流潛力，尋找新的展店機會或調整既有店鋪的服務模式。
- 房產增值潛力：都市更新不僅改善環境，更直接影響周邊房地產價值。隨著區域機能提升、市容美化，無論是自用店面、出租套房或土地資產，都可能迎來可觀的增值空間。這對考慮自地自建、資產活化的企業主而言，是重新評估投資組合、鎖定潛力標的的好時機。
② 資產活化與都更眉角：民間業者如何借鏡？
公辦都更因政府主導，較易整合資源。然而，民間業者若手中有老舊店面、閒置廠房或畸零地，這項案例也提供了重要的啟示：
- 評估自身資產潛力：您的土地或建築是否位於都市計畫的更新範圍內？建築年齡是否符合都更或危老重建條件？了解自身資產的都更潛力是第一步。
- 學習公私協力模式：儘管是民間都更，學習借力使力，與周邊地主、社區組織甚至地方政府建立合作平台，有助於加速整合，降低推動阻力。都更過程複雜且漫長，涉及資金、產權、整合地主共識等諸多挑戰。
- 專業諮詢不可少：從法規研究、財務評估、建築規劃到地主協商，都更的每個環節都需要專業知識。建議老闆們務必尋求都市更新顧問、建築師或律師的協助，確保每一步都符合法規，並最大化商業效益。
③ 掌握法規與資金：降低都更風險的關鍵
都市更新的成功，除了願景，更需要務實地掌握法規與資金：
- 認識都更類型與流程：都市更新分為「公辦」、「民辦」及「自辦」。了解不同類型的申請條件、同意門檻與審議流程，能幫助您選擇最適合的路徑，避免時間與資金的浪費。
- 資金籌措與財務規劃：都更是長期投資，從規劃設計、拆遷補償到興建，都需要龐大資金。了解銀行、資產管理公司等金融機構在都更案中提供的融資與墊付款項服務，並做好詳盡的財務預算與風險評估，是確保都更案順利推動的基石。
經營啟示
基隆的都更浪潮，預示著台灣各地老舊城區的潛在商機。老闆們，別只看到老屋或閒置土地的現況，更要看到其背後隱藏的無限可能。主動了解都更政策、評估自身資產、積極與專業團隊合作，您將能抓住城市轉型的黃金機會，讓手中的「老舊資產」搖身一變，成為創造長期收益與品牌價值的「商業新地標」。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
