資產活化警訊！建商都更爆雷數百戶陷困境，老闆必學 4 招自保術，讓土地資產不白費
導言｜都更變都更，上百資產恐蒸發，您的土地還安全嗎？
近年來，資產活化、都市更新（都更）是許多老闆提升資產價值的熱門選項。然而，當看見雙北地區有數百戶家庭，原期待都更換新屋，卻因建商跳票、產權遭轉賣，甚至被新接手方提告「無權占有」要求搬遷時，這無疑是對所有正計畫投入都更或自地自建的老闆們敲響了警鐘。如何避免辛苦資產瞬間歸零的巨大風險？這篇文章將為您解析事件始末，並提供務實的自保策略。
事件重點｜建商跳票百戶受害，資產活化夢碎反成噩夢
據媒體報導，雙北地區多個都更案的原建商「山岳建設」驚傳跳票，其董事長楊澤世更疑似捲款潛逃，積欠債務高達逾 10 億元，導致多達數百戶都更住戶受害。這些住戶當初因相信山岳建設提出的「買賣附買回合約」，將土地產權過戶給建商，原以為能加速都更進程，並享有「一坪換一坪」或更優惠的條件。沒想到，在山岳建設爆發財務危機後，其名下的土地產權竟被悄悄轉移至上市櫃建商「力麒建設」名下。
更令人震驚的是，力麒建設在取得土地後，反而向這些原住戶寄發律師函，提告「無權占有」，要求他們限期搬遷。許多居民住了一輩子的老屋，瞬間成了別人的，憤怒且無助。對此，新北市都更處表示，由於這是私人契約糾紛，政府難以直接介入。目前受害住戶已組成自救會，準備循法律途徑向山岳建設與力麒建設提出詐欺告訴。
- 關鍵資訊：
- 主事建商：山岳建設（爆發財務危機，董事長疑捲款潛逃，欠債逾 10 億）
- 涉及區域：雙北地區多個都更案，汐止、中和南勢角、文山區木柵等地均有爭議
- 受害戶數：數百戶都更住戶
- 關鍵合約：「買賣附買回合約」導致產權先過戶給建商，風險極高
- 後續發展：土地產權轉移至力麒建設，力麒向原住戶提告「無權占有」
顧問觀點｜資產活化潛藏巨大風險，老闆必學 4 招自保術
① 審慎評估建商背景與財務實力，切勿輕信口頭承諾
對想透過都更或合建活化資產的老闆來說，第一步是徹底調查合作建商的信譽和財務狀況。此案中的山岳建設，即便曾有推案，但最終仍爆發跳票危機。建議老闆們務必查詢建商過往實績、有無不良紀錄、財務報表是否健全，以及是否有銀行信託機制等。避免與「一案建商」或財務實力較弱的小型建商合作，降低遇到「爛尾樓」或「跳票跑路」的風險。
② 絕對避免簽訂「買賣附買回合約」等高風險契約
本案最核心的陷阱就是「買賣附買回合約」。宏道法律事務所律師蔡志揚指出，這類契約將土地產權先移轉給建商，一旦建商違約或倒閉，地主將失去資產所有權，風險極高。對老闆而言，這無異於將公司最寶貴的土地資產「賣身」給建商。務必堅持採用「合建契約」搭配「第三方信託」的方式，由銀行或專業機構擔任公正第三方，監管資金流向與工程進度，才能真正保障地主權益。
③ 細讀合約條款，確保「利益分配」與「風險退場」機制明確
「一坪換一坪」聽起來誘人，但若契約未詳細載明坪數分配的計算方式、樓層價差、找補金額的基準、容積獎勵與移轉的利益歸屬等細節，最終可能吃大虧。此案中，地主面對的是完全無法分回新屋的窘境。老闆應確保合約中不僅有明確的「利益分配比例」，更要有「有效期限」與「退場機制」，例如若建商未依約動工或進度停滯，應有明確的違約罰則與解約選項，避免資產被套牢成為「萬年合約」。
④ 聘請專業第三方顧問，降低資訊不對稱風險
都市更新與建築法規複雜，一般民間業者或企業主在專業知識上常處於資訊不對稱的劣勢。在洽談都更或合建前，強烈建議聘請具備都更專業知識的建築師、律師或都更顧問，協助審閱合約、評估建商信譽，並在整個流程中提供專業建議。這些專業費用，是保障您數千萬甚至上億資產的必要投資，能有效避免未來潛在的法律糾紛與巨大損失。
經營啟示
這次山岳建設的都更爭議，再次提醒所有尋求資產活化的老闆們，無論是店面裝修、自地自建或參與都市更新，務必將「風險管理」置於首位。選擇可靠的合作夥伴、仔細審閱所有法律文件、並尋求專業第三方協助，是保障您商業利益與資產安全的黃金法則。切勿因追求短期效益或輕信花言巧語，讓原本的資產活化美夢，最終演變成資產歸零的惡夢。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
