台南平實營區最大都更案「國城寳實」揭幕：掌握東區 8,600 坪商住共榮區塊，提升資產價值的 3 大關鍵！

導言｜台南東區重磅開發，老闆們如何掌握 8,600 坪都更帶來的「錢景」？

近年來，都市更新不再只是老屋重建，更成為政府與民間攜手活化資產、重塑城市面貌的重要引擎。特別是像台南平實營區這樣的大型公辦都更案，其開發規模與後續影響力，往往能為周邊區域帶來爆炸性的商業機會與資產增值空間。對於想在台南東區佈局、擴展事業版圖，或希望提升現有資產價值的業者與企業主而言，這項重量級消息絕對是您不能錯過的「錢景」分析。

事件重點｜「國城寳實」平實特區，8,600 坪國際級造鎮案啟動

台南市迎向國際化的新時代，由深耕南台灣逾四十年的國城建設，於 2025 年 12 月 18 日正式公開其在平實特區的代表作「國城寳實」。這項被譽為平實營區最大公辦都更案的開發案，以高達 8,600 坪的完整街廓為基地，將融合住宅、商業與大片綠意軸線，旨在打造一個城市共榮、永續宜居的國際級新地標。

關鍵資訊：「國城寳實」位於台南東區核心，基地面積約 8,600 坪，將規劃總計超過 1,000 戶的住宅單元，其中一棟將回饋市府作為社會住宅使用。專案更邀請日本藍瓶咖啡空間美學大師芦沢啓治、2025 大阪世博台灣玉山館建築師張瑪龍等國際頂尖團隊操刀，強調「以國際建築回應在地文化」的設計理念。
周邊利多：平實特區坐擁 7 公頃平實公園綠地、鄰近南紡購物中心商圈與國賓商圈，並結合捷運藍線預定站、轉運站樞紐，交通便捷，串聯南科、沙崙智慧綠能科學城兩大產業聚落，被譽為台南最具發展潛力的核心區域。

顧問觀點｜掌握平實都更三大商業價值，老闆們的佈局策略！

① 都更「熱區效應」：未來 5 年，周邊店面與資產如何乘勢增值？

「國城寳實」的啟動，不單是蓋幾棟房子那麼簡單，它是一場全面性的區域機能升級。想像一下，8,600 坪的土地上將湧入上千戶新居民，這代表著龐大且穩定的消費力。您的店面或資產如果位處平實營區周邊，將直接受惠於這些新遷入的人口紅利。從目前預售案每坪 55 萬至 68 萬元的成交行情來看，這股區域發展動能已經反映在房價上。我們預期，隨著建案陸續完工（預計 2032 年第二季），周邊的商業不動產價值也將水漲船高，租金收益可望同步提升。老闆們應重新評估您在平實特區或鄰近東區的資產組合，思考如何搭上這波增值列車。

② 掌握「新商機脈動」：人流、錢流集中，開店選址與業態調整策略

一個匯聚國際級設計、高品質居住環境的造鎮案，將吸引更多追求生活品質的客群。這不僅僅是人流的增加，更是「錢流」的聚集。平實特區擁有捷運藍線預定、轉運站（預計 2023 年動工的 BOT 案將結合商場），加上鄰近南紡購物中心，將形成一個立體化的交通與商業網絡。對於想在此開店的老闆們，這是一個絕佳的選址機會，特別是精品零售、高質感餐飲（案中提及規劃全日餐廳，暗示該區域的消費力）、特色咖啡廳或文創產業，都可能迎來廣闊的發展空間。即使您在舊商圈經營，也應思考如何調整業態，吸引這批追求新穎消費體驗的潛在顧客，或考慮將部分業務轉移至此，搶佔市場先機。

③ 避開「開發暗礁」：土地活化與法規風險，老闆必知的 3 大盲點

雖然大型都更案充滿商機，但務實的老闆們也必須留意潛在風險。首先是「開發期程的不確定性」，儘管已有預計完工日期，但大型工程仍可能因各種因素延宕，影響初期投入的回收時程。其次是「區域競爭加劇」，當熱點區域浮現，會吸引大量競爭者湧入，對於現有或新進業者都是挑戰。第三，大型都更通常伴隨「法規與稅務調整」，例如容積獎勵回饋社會住宅（本案即規劃一棟社宅）、或未來可能的房屋稅、地價稅變動，這些都可能影響持有成本與利潤空間。建議老闆們在規劃前，務必諮詢專業建築與地政顧問，仔細研究相關法規細節，提前做好風險評估與財務規劃。

經營啟示

台南平實營區「國城寳實」都更案，為東區勾勒出全新的商業與生活藍圖。對於一般民間業者與企業主而言，這是一次重新審視區域發展、資產配置與商業佈局的黃金機會。建議您密切關注後續工程進度與周邊產業生態變化，運用自身的商業洞察力，結合專業顧問的分析，精準判斷投資時機，並為您的事業或資產找到最佳的活化策略，將這波城市轉型契機，真正轉化為您的商業效益。

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