基隆都更新商機｜台船、海大資產活化案開跑，業者如何洞悉區域投資潛力？

導言｜基隆都更進入加速期，台船與海大合作案點燃新一波資產活化與投資熱點

近年來，政府對於「都市更新」的推動日益積極，這不只影響大型建設公司，更是廣大民間業者與企業主重新檢視自身資產價值、規劃未來發展的重要時機。當大型公辦都更案啟動時，往往預示著區域發展的重大轉變與潛在的商業契機。近期「台船、海洋大學與基隆市政府」聯手推動的都更案，就為基隆地區投下了一顆震撼彈，釋放出明確的商業訊號：基隆正積極轉型，準備迎接新一波的發展紅利。對於想擴大事業版圖、活化閒置資產或尋求新投資標的的老闆們來說，這類消息絕對值得您深入探究其背後的商業價值。

事件重點｜產官學三方攜手，基隆祥豐宿舍都更啟動港市再生大計

2025年12月16日，台灣國際造船股份有限公司（台船）、國立臺灣海洋大學（海洋大學）與基隆市政府正式簽署了「海洋大學祥豐宿舍都市更新案」的合作意向書（MOU）。這項合作象徵著產、官、學三方資源的整合，共同推動基隆港市再生及海洋產業發展，被視為一個重要的里程碑。

合作主體：台灣國際造船股份有限公司（台船）、國立臺灣海洋大學、基隆市政府三方合作。
都更標的：基隆「海洋大學祥豐宿舍都市更新案」，旨在改善現有屋齡超過40年的老舊宿舍及周邊台船閒置土地。
開發目的：透過公辦都更模式，協助台船進行資產活化，同時滿足海洋大學的校園發展需求、培育海洋及造船產業人才，並配合基隆市政府的都市更新與港市再生政策，創造市府、學界與企業多方共贏的局面。
土地分配與規劃：台船在本案中持有約48%的土地比例，預計規劃興建一棟宿舍樓及一棟複合式大樓，未來可望分回高比例的房舍以提升公司獲利及資產效益。
基隆市政府態度：基隆市政府近年積極推動城市轉型，透過簡化都市設計審議流程、設置「都更專案辦公室」及駐點工作站，並盤點公有土地都更潛力基地，展現加速都更的決心。

顧問觀點｜資產活化與區域升級：老闆們如何從都更案中找到商業價值？

① 評估區域發展紅利：基隆港市轉型下的房產潛力

基隆的都更案不只是一個單一建築專案，它更是整個城市發展策略中的一環。市政府正積極推動「河谷廊帶」與「港區再開發」的雙引擎戰略，並導入TOD（大眾運輸導向型發展）模式，結合基隆捷運建設，全面提升城市機能與競爭力。這意味著未來基隆的市容、交通機能和生活品質將有顯著改善，長期來看，對當地房地產價值將形成強勁支撐。對於擁有基隆房地產的業者，不論是店面、廠辦或住宅，都應重新評估其資產的未來增值潛力。若您的物業鄰近這些重點發展區域，現在是時候考慮如何升級空間、提升商業價值，以搭上這波發展順風車。

② 掌握公辦都更模式：中小企業的參與機會與風險

「公辦都更」由於政府主導，在法規協調、土地整合上通常較有效率，能吸引大型建商投入。但這並不代表中小企業沒有機會。像台船與海大的合作模式，整合了公營事業與學術機構的土地，為周邊帶來示範效果。小型建商或地主可以關注這類公辦都更案周邊的老舊建物，研究是否具備整合改建或與大型開發商合作的潛力。此外，都更過程也將帶動大量建築、裝修、設計、物業管理等服務需求。熟悉基隆地方脈絡的業者，若能掌握市府簡化審議流程與設立都更辦公室的資訊，提前佈局相關服務供應鏈，也能從中獲取可觀的商業利益。當然，參與都更仍需仔細評估財務成本、法規限制與時程風險。

③ 規劃未來空間策略：以複合式開發提升資產效益

「海洋大學祥豐宿舍都更案」預計興建宿舍樓與複合式大樓的規劃，反映了現代都市空間利用的趨勢：複合式開發。這類模式能將居住、商業、教育、休閒等多功能整合於同一區域，有效提升土地使用效益與商業活力。對於有意進行店面裝修、自地自建或資產活化的老闆，可以借鑒此概念，思考如何將您的空間打造成具備多元機能的場域。例如，結合共享辦公與零售空間、住宿與特色餐飲、文創與體驗式服務等，吸引不同客群、增加顧客停留時間，甚至創造更多元化的收入來源。特別是鄰近學區或交通樞紐的物業，更應考慮如何透過空間規劃，滿足周邊人流的多樣化需求。

經營啟示

基隆的都市更新大計正在逐步兌現，從「海洋大學祥豐宿舍都更案」這類指標性計畫可以看出，政府、企業與學界對城市未來發展的共識與投入。對於民間業者與企業主而言，這是一個重新評估資產價值、規劃商業藍圖的重要契機。建議您持續關注基隆市的都更進度，深入了解相關法規與政策，並審慎評估您的物業在未來城市發展中的定位。無論是參與開發、提供相關服務，或是調整現有空間的商業模式，提早掌握資訊、擬定策略，將是您在這波城市轉型中，創造最大商業效益的關鍵。

重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。

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