香港油旺都更競賽揭示：舊城區資產活化與營建創新的兆元級商機

導言｜高密度舊城區的挑戰與資產增值新契機

面對全球城市化進程加速與人口結構變遷，高密度舊城區的更新已成為各地政府與開發商的共同課題。香港油麻地及旺角地區作為典範，其老舊樓宇與高度發展限制，不僅構成居住環境的嚴峻挑戰，更蘊含著透過創新規劃與設計，實現建築資產大規模增值與城市機能優化的巨大潛力。近期落幕的「城市更新設計比賽」，正是一場為此願景鋪路的策略性演練，為建築產業鏈中的土地開發、企業投資、營造工程及設計專業人士，點亮了未來商業模式與決策優化的關鍵路徑。

事件重點｜油旺都更設計競賽展現跨界創新方案

由香港市區重建局（URA）與香港建築師學會（HKIA）聯合舉辦的「城市更新創意設計比賽— 油麻地及旺角地區研究」頒獎典禮已於2026年1月27日圓滿舉行。本次競賽以市建局2017至2021年間的油麻地及旺角地區研究為基礎，旨在針對這兩個人口高度密集、樓宇平均樓齡近48年的舊城區，尋求立體化與人本化的更新設計方案。

關鍵數據/資訊：油麻地及旺角地區研究範圍廣達212公頃，涉及約3,350幢樓宇，其中多達800多幢已用盡甚至超出原有地積比率。得獎方案普遍強調運用「垂直城市」概念優化高密度發展、建立連貫的綠色步行網絡，並融合歷史文化與現代城市功能。
規劃工具創新：研究建議採納多項新規劃工具，包括地積比率轉移（Transfer of Plot Ratio）、整合街區發展（Integrated Block Development）及住用與非住用地積比率互換（Interchange of Residential and Non-Residential Plot Ratios），以提高商業可行性並吸引私人開發商參與。

顧問觀點｜資產倍增與營建模式重塑的戰略洞察

① 法規鬆綁與土地開發效益再極大化

油旺地區面臨的挑戰，是香港許多老舊城市發展的縮影——建築物超出現行規劃標準，導致私人開發商重建意願低落。市建局提出的「地積比率轉移」等新機制，無疑是點燃舊城區資產活化引擎的關鍵火花。對於土地開發業者而言，這代表著過去被法規「鎖死」的土地潛力將被釋放，透過策略性收購與地積比率整合，可將低效資產轉化為高價值的現代地標建築。這種政策利多，不僅能大幅提升個別項目的容積率，更可能帶動區域房價與商業活力的整體外溢效應，預計將創造難以估量的市場價值。企業主若能及早佈局，在具備轉移地積比潛力的區域進行投資或物業整合，其資產增值空間將遠超傳統預期。

② ESG導向的設計創新與全生命週期成本管理

本次競賽強調的「立體化」與「人本化」設計，不僅是美學層次的提升，更是實踐ESG（環境、社會、公司治理）永續發展的商業轉化。例如，「垂直城市」概念下的多功能複合開發，能有效節省土地、減少通勤碳足跡，並透過綠色步行網絡提升社區宜居性，直接回應了環境與社會面向的挑戰。對於建築師與設計師而言，這意味著需將永續設計視為創造「品牌定價權」與「建築名片」的核心要素，而非額外成本。同時，營造工程人員則應積極引入BIM（建築資訊模型）與模組化建造（MiC）等先進工法，雖初期投入可能較高（如預製模組化建造成本可能比傳統高10%），但長遠來看，這將顯著優化施工效率、縮短工期、降低營運維護成本，並減少廢棄物，實現建築全生命週期的成本效益最大化，為業主創造長尾的品牌與財務紅利。

Wotel 產業啟示

面對城市更新的巨浪，建築產業鏈各方應積極擁抱法規創新、深化跨界合作，並將永續設計與先進工法融入決策核心，以掌握資產增值與營建效率的雙重優勢。

免責聲明：本文觀點僅供產業趨勢參考，不構成任何工程簽證或投資承諾，決策前請諮詢專業建築師或技師。

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