危老重建、耐震補強新政剖析：2027年起容積獎勵、稅務優惠怎麼變？企業主必看！
導言｜老舊資產變包袱？最新危老與耐震政策，助您轉危為機！
台灣老屋數量不斷攀升，屋齡超過30年的住宅已突破554萬戶，面臨「人屋雙老」的嚴峻挑戰。面對潛在的居住安全隱患與資產價值流失，政府正積極推動危老重建與耐震補強，並將於2027年5月31日前完成《危老條例》修法。這不僅是確保公共安全，更是為廣大業主、企業主及建築廠商帶來全新的商業機會與風險。本篇情報將深入淺出地解析新制重點，助您預先佈局，將老舊資產轉化為新的獲利動能。
事件重點｜政府加碼推動，危老條例與老宅延壽雙軌並進
為全面提升國內建築安全與防災韌性，政府持續積極推動危老重建與耐震補強。內政部於2025年11月27日已提出《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的修正草案。這項修法預計將條例名稱修正為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》，並刪除施行期限，讓政策能長期推動。草案重點包含精進重建適用範圍，以住宅使用為核心，並調整容積獎勵機制，未來將更重視建築基地的規模與公益性。同時，政府也啟動了「老宅延壽計畫」，投入50億元預算，鼓勵進行結構補強與空間修繕，為等不到都更的老屋提供安全緩衝。例如，台南市針對公寓大樓的弱層補強最高可補助85%，上限達450萬元，透天住宅最高也有50萬元的補助。
- 關鍵資訊：《危老條例》預計2027年5月31日前完成修法，新制將著重住宅比例與基地規模。時程獎勵已於2025年5月落日，現行以規模獎勵為主要誘因。政府同時推動「老宅延壽計畫」與耐震補強補助，雙管齊下提升老屋安全。
顧問觀點｜掌握五大商業要素，創造資產新價值
① 法規與獎勵新趨勢：從速度到規模，容積獎勵這樣抓最有利
舊的《危老條例》時程獎勵已於2025年5月11日歸零。2027年修法後，政策將從過去的「速度導向」轉向「規模導向」，鼓勵整合大型基地。未來小於500平方公尺的重建案，容積獎勵上限將下修為基準容積的1.2倍或原建築容積的1.1倍。反之，若能整合500平方公尺以上的基地，並配合捐贈社會住宅或福利設施，最高可享基準容積15%的獎勵。此外，稅務優惠也將比照都更條例，新增協議合建的土地增值稅與契稅減徵40%。重建期間免徵地價稅與房屋稅，重建後兩年內可享減半優惠，符合條件者房屋稅甚至可再減半延長十年，最長達12年！企業主應盡早評估資產條件，考慮擴大整合範圍，並積極爭取綠建築、智慧建築、耐震等標章的綠色金融支持與獎勵。
然而，伴隨而來的法規風險也不容忽視。修法後將明確限制重建合法建築物的住宅使用比例須達1/2以上，避免過去「紙片屋」或商業飯店濫用容獎的情況。同時，都市計畫工業區不得適用危老條例，具歷史文化價值的建築物亦有其限制。
② 營建成本與工程技術創新：如何應對高成本並提升建築價值
近年來營建成本持續高漲，台北市每坪造價已從早期的15~20萬元飆升至25~35萬元，小基地甚至可達近40萬元。加上勞動力市場普遍缺工，導致工程延宕與成本暴漲，甚至出現建商資金斷鏈的「爛尾樓」風險。面對這些挑戰，業主可考慮採用「全案管理」的委建模式，由專業建經公司協助整合開發、融資、營造管理，讓地主等同扮演建商角色，更能掌握成本與品質。在工程技術創新方面，除了基本的耐震設計，考量到頻繁的地震威脅，採用如「連續壁工法」等能有效減少對鄰房影響的施工技術，不僅能提升建築安全，更能建立良好鄰里關係，為建案創造口碑和美觀價值。
③ 穩固資產，創造長遠商業效益：耐震補強與老宅延壽的投資價值
對於短期內無法推動重建的老舊建築，積極進行「耐震補強」與「老宅延壽」是極具商業效益的選擇。根據國家地震工程研究中心數據，台灣約有860萬人居住在第一類活動斷層兩側10公里內，地震風險高。政府提供的耐震弱層補強補助相當豐厚，例如公寓大樓最高可補助工程款85%，上限450萬元。這不僅能大幅降低建築物在地震來襲時瞬間崩塌的風險，避免潛在的巨大財產損失與人身安全疑慮，還能在等待重建的漫長時期內，有效改善居住品質與生活機能，確保資產價值不因屋齡老舊而持續折損。投資補強，是聰明的「過渡期防災預防措施」，讓您的資產更安全、更有價值。
經營啟示
面對即將上路的危老條例修正案與持續推進的耐震補強政策，無論是持有老舊資產的企業主，或是投入建築開發的廠商，都必須即早研擬對策。審慎評估您的資產條件，積極尋求專業顧問協助，善用政策提供的容積獎勵、稅務減免及各項補助。同時，考量營建成本與缺工趨勢，導入「全案管理」模式或協商大型基地整合，將是控制成本、提升品質的關鍵策略。透過超前部署，您不僅能有效提升建築物的安全性與美觀度，更能穩固資產價值，甚至創造可觀的商業效益。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
