平鎮樂齡運動社宅：不只住，更要「活」！看複合式開發如何啟動城市地標經濟與資產新藍圖

導言｜閒置空間的價值重塑：看桃園如何點石成金，創造永續資產新局

一塊因設施老舊而閒置多年的公共設施，在都市計畫者的眼中，不是負擔，而是沉睡的黃金。當老舊的平鎮游泳池，搖身一變成為結合樂齡、運動與多功能公共服務的社會住宅，這背後不僅是建築的重生，更是城市資產活化、區域價值再造的精彩故事。對於追求資產增值、關注營建效率與永續發展的業主與專業人士而言，桃園平鎮社宅的蛻變，無疑提供了一份高含金量的未來城市開發策略藍圖。

事件重點｜桃園平鎮社宅規劃設計決標，打造複合式生活核心

桃園市政府宣布，閒置已久的平鎮游泳池原址將轉型興建為「樂齡運動社會住宅」，其規劃設計案已順利決標，為這項備受矚目的複合式開發案跨出關鍵一步。此案預計於2027年正式啟動營造工程，目標在2031年完工啟用，將提供約460戶住宅單元。

關鍵數據/資訊：
地點： 桃園市平鎮區原平鎮游泳池基地，鄰近國道一號中壢交流道。
規模： 預計興建3棟地下3層、地上18層的建築，總戶數約460戶。
總投入經費： 約新台幣50.8億元。
特色功能： 規劃「樂齡加運動社宅」，整合微型運動中心、市民活動中心、公設托嬰中心、早期療育中心等多元公共服務機能。
空間美學與連結： 導入整體都市設計概念，並設計跨越石門大圳的「聯通空橋」，串聯周邊社區與追風廣場，打造具備居住、運動、休閒與公共服務的複合式生活核心。
進度： PCM (專案營建管理) 規劃預計於今年(2026年)底前完成，2027年啟動實質工程施工。

顧問觀點｜複合式社宅的建築價值與產業鏈新機會

① 區域資產增值與地標經濟學：社宅不再是房價抗性，而是推動力

過往社會住宅常被視為區域房價的「抗性」，但平鎮樂齡運動社宅的規劃，正顛覆這一傳統認知。這不僅是一處提供居住的場所，更是一個結合多元公共服務機能的「城市生活節點」。想想看，在一個缺乏新穎公共設施的區域，一個擁有微型運動中心、托嬰中心、市民活動中心，甚至透過空橋串聯周邊綠地的地標性建築，將為周邊社區帶來多少便利性與活力？這些服務機能的引入，大幅提升了社區的宜居性，如同「百貨公司效應」，將吸引人流、活絡商業活動。對於周邊房地產而言，這種「功能複合、設計導向」的公共建設，將從根本上改善區域的居住吸引力與商業價值，其帶來的資產增值潛力，不容小覷。它示範了如何將公共建設轉化為區域發展的強力引擎，為未來土地開發與不動產投資提供新的思考維度。

② 營建成本控制與工程技術創新：智慧管理下的效率與品質

此案規模達3棟18層樓高，總經費逾50億元，其興建過程無疑是對營建管理能力的一大考驗。從2027年動工至2031年完工的時程規劃，暗示了對效率與精準度的要求。在現代營建趨勢中，預鑄工法、BIM (建築資訊模型) 導入專案管理 (PCM) 等技術，是確保成本效益與施工品質的關鍵。想像一下，將大部分構件在工廠預先製作，再運到現場像「組樂高」一樣快速精準地組裝，這不僅能大幅縮短工期、減少現場廢料，更能有效控制變動成本。此外，這種複合式建築的複雜管線與結構整合，更需要仰賴BIM進行早期模擬與協調，避免現場衝突與重複施工，進一步為業主節省隱性成本，並確保建築長期營運的穩定性與安全性。

③ 法規風險排雷與永續(ESG)趨勢：活化閒置資產的雙贏策略

將老舊游泳池活化轉型為多功能社會住宅，不僅是空間再利用的典範，更完美契合了當前永續發展 (ESG) 的趨勢，特別是「社會責任 (S)」與「環境保護 (E)」。這類舊有公共設施的活化案，通常涉及都市計畫變更、建築法規調適等多重挑戰，成功決標與推進，證明了市府在法規協調與跨局處整合上的能力，有效降低了開發過程中的法規風險。從ESG角度來看，此案透過整合托嬰、早療、樂齡運動等服務，回應了社會多元需求，促進在地社區福祉；同時，活化閒置空間也符合綠色建築「循環經濟」的精神，減少新生地開發的壓力。這不僅能為建案贏得社會認同，長期而言，也將提升資產在資本市場上的ESG評級，為投資者帶來更穩健的長期收益。

④ 空間美學的商業轉化：設計如何創造無形價值

設計在公共建築中，不再僅止於功能性，更是創造「無形價值」的關鍵。平鎮社宅強調的「整體都市設計概念」、跨越石門大圳的「聯通空橋」，以及「追風廣場」的納入，都是將空間美學商業化的具體實踐。一個設計優良、動線流暢、景觀宜人的建築群，能大幅提升居民的居住滿意度與社區認同感。這份「美感經濟」不僅讓社宅本身更具吸引力，也為周邊商家帶來潛在的消費人潮，提升土地使用效率與商業潛力。這種將建築從單純的「容器」提升為「城市客廳」的思維，證明了優異的空間美學，能有效轉化為實質的社會效益與商業價值。

Wotel 產業啟示

面對未來城市發展，業主與建築專業人士應跳脫傳統思維，擁抱「複合式、高彈性、永續導向」的開發模式，將公共設施的活化視為資產增值的黃金機會，並善用智慧營建技術與前瞻設計，打造具備地標性與社區凝聚力的新一代建築典範。

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