桃園商場超高17公尺拆除風險：業主恐損失上億，營造廠履約責任面臨考驗
導言｜沒準備會卡在哪？航高限制的認知落差，足以讓百億大案停擺
一紙對民航局公文的解讀差異，讓國泰人壽近百億的「置地廣場桃園B區」開發案面臨災難性停工。 此案凸顯了特殊法規（如航高限制）不再是單純的書面審查，而是足以推翻已核發建照與完工結構的關鍵變數。對於任何位於機場、軍事設施周邊的開發案，若未在設計初期就聘請專業顧問進行雙重確認，將可能在取得使照的最後一哩路，面臨鉅額拆除與無限期延宕的困境。
事件重點｜建照到手仍違規，關鍵認知落差在哪？
國泰人壽斥資百億的「置地廣場桃園B區」，在2024年4月被桃園機場公司測量發現，建物最高點超出機場圓錐面限高規定約17公尺。 雖然此案在2020年申請建照時，建築師將高度設計在不需檢附審理文件的60公尺以下（59公尺），並順利取得建照，但卻忽略了基地同時位於更嚴格的「圓錐面」限高範圍內，該區域的容許高度僅約42公尺。 這17公尺的落差，導致已接近完工的建物恐需拆除至少4層樓，且原監造建築師已故，需變更監造人並重新辦理環差分析與都審，使問題更加複雜。
- 關鍵失誤：對民航局公文的認知落差，誤以為低於60公尺即符合所有航高規定，卻未複核基地所在位置的「圓錐面」高距比限制 (1:20)。
- 直接後果：桃園市政府無法核發使用執照，建物超高部分若無法與民航局協調補救方案（如增設警示燈），則必須進行拆除。
- 衍生問題：原建築師已故，業主需先找到願意承接的建築師辦理監造人變更，才能進行後續的變更設計與拆除計畫。
這則新聞真正的決策問題是什麼？
此案的核心決策問題在於：業主與營造廠在面對特殊管制區時，是否過度依賴單一專業（建築師）的判斷，而缺乏獨立的第三方複核機制？當專案涉及非通用性法規（如飛航、軍事、環評）時，傳統的行政與技術審查流程已不足以完全屏障風險。
Wotel 首席顧問觀點｜這對建築產業與你代表什麼？
① 業主視角：拆除與延宕成本恐破億，專案內控失靈代價高昂
1. 誰多花錢？ 業主（國泰人壽）將承擔最直接的財務損失。這筆費用不僅是拆除成本，還包含重新設計、結構補強、廢棄物清運、以及商場延後開幕的鉅額租金與營業損失。若以拆除RC結構每坪約3,500-6,000元估算，加上吊裝、防護及清運等費用，光是拆除費用就可能高達數千萬元。 整個專案延宕的重新審議流程（環差、都審）可能長達6-12個月，商辦與商場的租金損失將是最大虧損來源，總體損失預估將超過上億元。
2. 誰承擔風險？ 業主需承擔專案管理與內控失靈的最終風險。儘管國泰人壽表示相關支出將列為在建工程成本，對財務影響不大，但金管會已介入並表示將提升金檢等級，顯示此類事件已非單純的工程問題，而是公司治理與風險控管的重大疏失。未來，金融業主導的開發案，其內部的法規查核與工程監督流程將面臨更嚴格的審視。
② 廠商視角：監造、營造連帶責任難逃，法規複核成新競爭優勢
1. 誰承擔風險？ 營造廠與監造建築師將共同承擔「未按圖施工」或「圖說本身違法」的履約風險。即使營造廠是按圖施工，但若圖說本身就有瑕疵，在責任歸屬上仍有爭議。 此事件後，營造廠的履約保證金可能面臨被假扣押或求償的風險，而監造單位更將面臨鉅額的民事賠償訴訟。此案的建築師不幸離世，更讓責任歸屬的法律問題複雜化。
2. 誰獲得優勢？ 具備「特殊法規風險評估」能力的建築師事務所與營造廠將獲得顯著優勢。未來業主在選擇合作夥伴時，除了看報價與過往實績，更會要求廠商提出針對基地特殊法規的獨立查核報告。能夠主動為業主識別並管理非典型風險的廠商，將能獲取更高的信任與溢價空間，這不再是「加分項」，而是關鍵的接案能力門檻。
一個你一定會問的問題：建築法規不是有容許誤差嗎？為何超高17公尺這麼嚴重？
是的，建築法規確實存在施工容許誤差，例如建物總高度誤差在1%以下且未逾30公分，可被視為符合核定計畫。 然而，這個誤差是針對「已核准的合法圖說」在施工中的微小偏差。此案的問題根源在於「設計圖說本身就違反了航高限制」，其核定的59公尺高度，遠超過法定容許的42公尺。因此，這17公尺的差距是法規解讀的根本錯誤，而非施工誤差，完全不適用容許誤差的規定，必須進行實質拆除或取得民航局的特許才能解套。
Wotel 產業啟示
這則新聞證明了一件事：未來的建築與修繕，『資訊差』就是最貴的成本。如果你是業主，現在就上 Wotel 尋找具備最新法規與技術的專業廠商幫你排雷；如果你是專業廠商，Wotel 就是你展現專業、精準接案的最佳舞台。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之內容純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
