導言｜蘆洲海砂屋成功翻新！揭密「防災都更2.0」如何為您的老舊資產創造『1.5倍容積』的商業奇蹟
老闆們，您是否也正為手上的老舊店面、年邁廠房，或是家族傳承的海砂屋感到頭痛？如何在法規限制下，讓這些看似負擔的資產，搖身一變成為『獲利新星』？最近新北市蘆洲區的一項都更案，為所有面臨相同困境的業者，點亮了一盞明燈。這不僅是危險建築的重生，更是您理解政府政策如何創造『商業價值』，為資產『大幅增值』的絕佳範例。
事件重點｜新北首宗「防災都更2.0」案例核定！蘆洲海砂屋取得『1.5倍容積獎勵』
新北市蘆洲區光華段965地號（中園社區）的一處老舊海砂屋社區，長期以來因結構安全問題，不僅影響居住品質，更讓資產價值受到限制。然而，這個困境在近期迎來了轉機。新北市政府於11月28日都更審議會上，正式通過了此案的都市更新申請，使其成為「防災都更2.0」專案上路後，首宗依都市更新條例程序審議通過的案件。
- 關鍵資訊：
- 地點： 新北市蘆洲區光華段965地號（中園社區），位於長安街生活核心區。
- 背景： 鑑定為高氯離子鋼筋混凝土建築物（海砂屋），屋齡老舊，結構安全堪憂。
- 模式： 地主自組更新會採「自主更新」模式，並由新北住都中心提供全程專業協助。
- 政策利多： 成功取得1.5倍容積獎勵，使原基準容積從200%大幅提升至440%，同時享有經費補助與審議加速機制。
- 重建規模： 將興建兩棟地上16、17層、地下4層的新大樓，戶數從95戶增加至196戶，並導入綠建築設計與耐震強化。
顧問觀點｜掌握「防災都更2.0」兩大商業效益：資產『倍數增值』與『風險降低』
① 資產活化：「翻轉老舊危屋」的『容積獎勵』與『商圈再造』潛力
這項蘆洲都更案最吸引老闆們的，莫過於其成功的「容積獎勵」策略。從原基準容積200%一舉提升至440%，等於為土地創造了『2.2倍』的建築空間。這不僅大幅提升了重建後的房屋價值與可銷售坪數，也直接反映在改建後的『潛在獲利』上。對於手握老舊、甚至被鑑定為海砂屋的業主而言，這無疑是一個巨大的誘因，讓原本難以脫手的資產，有了重新評估與開發的價值。此外，都更後的社區將導入綠建築與耐震設計，提升整體都市機能與環境品質，長遠來看，對周邊商圈的『活絡』與『人潮吸引力』都將產生正向影響，為新設店面或周邊資產帶來『增值』機會。
② 成本效益：「政策紅利」降低開發門檻，加速『資金周轉』與『效益實現』
「防災都更2.0」專案的另一大亮點，是透過「降低同意門檻、容積調整、放寬法令限制」等方式，提供更具彈性的重建途徑。特別是針對海砂屋這類具公共安全疑慮的建築，政府給予額外的經費補助與審議加速，有效降低了自主更新的實務風險與財務負擔。對於一般民間業者與企業主而言，這意味著：
- 更快的審批速度： 縮短冗長的行政流程，加速資金回收與新事業佈局。
- 更多的獎勵誘因： 除了容積獎勵，可能還有稅賦減免或利息補貼，直接影響開發總成本。
- 降低前期整合難度： 政府與專業機構（如新北住都中心）的介入，有助於整合地主共識，減少不確定性。
這些「政策紅利」能實質降低開發案的初期投入與時間成本，讓資產活化的效益更早實現。
經營啟示
蘆洲防災都更首案的通過，是新北市乃至全國老屋重建的一個重要里程碑。它清楚地傳達一個訊息：政府對於推動安全、永續的都市發展有著堅定決心，並願意提供實質誘因。對於手握老舊建築的企業主而言，現在是重新審視資產價值的關鍵時刻。積極了解並參與「防災都更2.0」或類似的危老重建政策，不僅能提升資產的安全與機能，更有機會透過政策獎勵，實現『超乎預期的商業增值』。無論是計畫自地自建、老屋翻修，或是想進行資產活化，都建議及早諮詢專業顧問，精準評估您的資產是否符合相關條件，規劃出最有利的重建或開發策略。
