都更效益與實坪單價大震盪！虛坪改革5%上路，老闆如何避開潛在合約陷阱？
導言｜虛坪改革看似利多？老闆們更該看穿「數字遊戲」背後的真實影響！
內政部推動「虛坪改革」，預計讓新建案的公設比下降約5%到10%，聽起來是個能讓實用面積變多、買房負擔減輕的好消息。然而，對於正打算裝修店面、自地自建，或是參與都更、資產活化的您來說，這項政策可不是單純的「減法」那麼簡單。它牽動著「成本、法規風險與商業效益」的複雜變化，尤其可能讓您原本談好的都更坪數協議破局，甚至讓未來買到的「實坪單價」不降反升。身為精明的老闆，您必須提前掌握這些潛在的「陷阱」，才能確保您的商業佈局穩健不失策。
事件重點｜虛坪改革兩大主軸，預計2026年上路
政府推動的「虛坪改革」主要聚焦兩大方向，希望能更透明化房屋面積計算，讓民眾買到的實際使用空間更明確：
- 停車空間重定義： 未來停車位將被歸類為「專有部分」並擁有獨立產權。這意味著，如果您沒有購買車位，就不必再分攤車道面積的費用。現行法規中，車道面積通常會被計入公設，由所有住戶共同分擔。
- 容積計算調整： 將「一般電梯」從原本要計入容積的部分，改為「免計容積」項目。同時，也將對社區「管理委員會空間」的設置面積訂定上限與下限，避免浮濫規劃。
內政部預估，這項改革方案實施後，新建案的公設比可望平均降低5%至10%。 雖然部分修正案可能在2025年上路，但整體虛坪改革預計在2026年正式全面實施。 但請注意，這並非單純的「減少」公共空間，而是將部分原列公設的面積，重新歸類或轉移計算權責，實質上是「登記方式」的調整，而非建築物實體空間的消失。
顧問觀點｜老闆們必須提前掌握的三大商業影響
① 都更、危老重建案，現有協議恐面臨「坪數破局」風險
對於已經參與或正打算啟動都市更新、危老重建計畫的民間業者與企業主，這項改革無疑投下巨大變數。許多都更、危老合建案在前期談判時，地主與建商之間會簽訂「保證坪數」或「承諾共負比」的協議。虛坪改革後，房屋銷售面積的計算方式改變，很可能導致原本談好的「保證坪數」難以兌現，或使地主應負擔的「共負比」上升，進而衝擊合約的穩定性。 這可能造成已耗費大量時間和資金整合的案件面臨「破局」，需要重新談判，不僅會拉長重建時程，更可能增加難以預估的時間與機會成本。面對此風險，建議您務必立即審視手邊的都更、危老合約，並提前諮詢專業顧問，預作沙盤推演。
② 新建案「實坪單價」可能不降反升，預算配置需更精準
許多人誤以為公設比下降，房價就會跟著跌。然而，業界專家普遍認為，虛坪改革對「總價」的影響有限，反而可能導致「實坪單價」提高。 這是因為建商的總銷售目標與興建成本並不會因此改變。當車道等面積不再計入公設比，這些成本會轉嫁到實際使用的主建物單價上，或者墊高停車位的價格。 例如，原本一個總價不變的物業，公設比降低後，實坪數雖然增加，但換算下來的每坪單價可能更高，形成「低公設比、高單價」的現象。 這對想購置新辦公室、店面或廠房的老闆而言，意味著您需要更精準地評估實際可使用面積的每坪成本，並重新配置裝修或建置預算，以免被「帳面公設比下降」的數字誤導。
③ 公共空間權責劃分模糊，潛藏管理費用與爭議風險
虛坪改革的方向之一，是將停車空間的車道面積改由購買車位者負擔費用。然而，地下層的空間往往不只包含車位與車道，還包括垃圾儲藏區、機電設備、機車位、無障礙動線，甚至是全體住戶共用的通行動線。 若新制上路後，這些實際由全體住戶共同使用的公共設施，其維護管理費用卻單獨由部分車位持有人負擔，勢必會引發權責不清、費用分攤不均的爭議。 對於資產活化或社區型商業空間的業者而言，這可能增加未來的管理成本與鄰里糾紛風險。因此，未來在參與新開發案時，除了關注坪數，更應詳細了解公共設施的設計、使用範圍與管理費分攤機制，將潛在風險納入評估。
經營啟示
面對虛坪改革，老闆們應將其視為一場「不動產資訊透明化」的過程，而非單純的「降價」或「利多」。未來，評估不動產的商業價值，應更著重於「實際使用面積」所能帶來的坪效與營運效益，而非僅憑帳面上的公設比高低。對於已啟動或規劃中的都更、危老專案，務必主動尋求專業的建築、法律與地政顧問協助，重新檢視合約條款，預防潛在的「坪數破局」或履約爭議。同時，在新興建案的評估中，需將「實坪單價提高」與「停車位成本調整」納入成本預估，並仔細研究公共空間的權責劃分與管理費用機制，確保您的商業投資能最大化效益、最小化風險。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
