都更容積獎勵新制上路！危老建築翻新，老闆資產增值與避險的3大關鍵
導言｜政策鬆綁，老屋翻身黃金屋，企業主如何掌握翻新商機？
手上有老舊房產卻不知如何活化？想翻新店面、老舊廠房，卻擔心成本太高、法規複雜？好消息來了！內政部近期預告《都市更新條例》修正草案，將大幅放寬容積獎勵的條件與上限，目標是加速危險老舊建築的更新。這對所有擁有老舊資產的企業主或民間業者來說，無疑是一項重大利多。理解這波政策紅利，不僅能讓您的閒置資產價值翻倍，更能有效降低投資風險。
事件重點｜都更獎勵更明確，老舊建物適用範圍擴大，最高增值潛力達1.5倍
根據內政部營建署的最新預告，新版《都市更新條例》修正草案及《都市更新建築容積獎勵辦法》修正重點，旨在讓容積獎勵的項目與計算方式更加明確，大幅降低過往審議過程中的不確定性。 最關鍵的修正是放寬了「原建築容積」的認定標準，將921地震前已申請建造執照的建築物納入容積獎勵適用範圍，估計全台將有超過8200棟、約27萬戶老舊建築受惠，其中雙北地區佔比高達66.5%。
- 獎勵明確化： 新制將容積獎勵的項目與計算方式予以明確規定，讓業者在前期整合時就能大致掌握可獲得的獎勵額度，減少審議變數。
- 適用範圍擴大： 921地震前已申請建造執照的老舊建築，即便當時未取得使用執照，現在也可能符合容積獎勵條件，大大提升了更新重建的誘因。
- 獎勵項目多元化： 除了原有的公益設施、綠建築等獎勵，新增如「結構堪慮建築物」、「智慧建築」、「無障礙環境設計」及「耐震設計」等多項獎勵項目，鼓勵更全面的建築品質提升。
- 增值潛力： 一般情況下，獎勵後的建築容積「不得超過建築基地1.5倍的基準容積」或「不得超過各原建築容積加上該建築基地0.3倍的基準容積」，在特定策略性再開發地區，甚至可達基準容積的2倍，意味著可建築樓地板面積大幅增加，直接影響資產價值。
顧問觀點｜掌握政策紅利，為您的事業創造「高投報」與「低風險」
① 老屋翻新不是夢！精算「容積獎勵」讓資產價值翻倍
這次都更條例的修正，是政府為加速都市活化、提升居住安全的具體行動。對於持有老舊建物（特別是921地震前興建）的企業主來說，這是一個不容錯過的資產活化機會。透過擴大後的容積獎勵，您的舊有土地和建築可以「長高、長胖」，增加可銷售或出租的面積，直接提升商業價值與租金收益。例如，一個原本只能蓋3層樓的舊建物，透過新制獎勵可能能蓋到5層甚至更高，這額外的空間就是實實在在的利潤。 您應該積極評估名下房產是否符合危老或都更條件，尤其要注意新增的「結構堪慮」等獎勵項目，這可能讓過去難以推動的案子，現在有了新的契機。
② 成本與法規風險管理：專業諮詢不可少
雖然容積獎勵誘人，但都更與危老重建的流程仍相對複雜，涉及多重法規、權益整合與財務規劃。 老闆們最關心的「成本」與「法規風險」必須提前納入考量。在規劃初期，務必尋求專業的建築師、都市更新顧問或律師協助，進行詳細的財務評估與法規風險分析。例如，了解如何計算各項獎勵額度、如何處理土地整合爭議、以及確保建物的耐震與消防安全符合最新規範。提前做好功課，才能避免因小失大，讓翻新美夢變成財務黑洞。新北市推動都更的成功經驗也顯示，透過簡化審議流程與跨部門協調，確實有助於加速案件推動。
③ 不只翻新，更要創造「商業效益」與「品牌升級」
對想裝修店面或自地自建的業者而言，都更不只停留在硬體升級，更是提升商業效益與品牌形象的絕佳機會。在規劃新空間時，除了法規允許的容積極大化，更應思考如何透過「吸客技巧」、「動線規劃」與「空間美學」來提升顧客體驗。例如，增加開放空間、導入智慧化設施、打造無障礙環境等，這些不僅能獲得獎勵容積，更能提升店面或商辦的競爭力，吸引更多人流。 透過這次政策東風，將您的老舊資產轉化為符合現代商業需求、永續發展的新空間，才是真正的「資產活化」。
經營啟示
這波都更容積獎勵的政策變革，是資產活化與風險管理的雙重考驗。對於企業主而言，這不僅是改建的機會，更是重新審視手中資產價值、進行戰略佈局的時刻。建議您立即盤點名下所有老舊不動產，並積極尋求專業顧問的協助，評估其都更或危老重建潛力。及早啟動規劃，掌握政策時機，才能讓您的資產在新的法規環境下，獲得最大的商業利益與增值空間，確保企業的永續發展。
重要聲明與免責條款：本文旨在研判政策趨勢，所載之投資建議純屬觀點表達，不具官方約束力。所有決策皆有風險，讀者務請審慎評估。
