作者／編輯：WOTEL 建築專科整合王編輯部

摘要｜土地使用分區有哪些類型？三套制度邏輯一次看懂

在台灣，土地使用分區至少分為「都市土地使用分區」、「非都市土地使用分區」與「國家公園計畫範圍」三套不同制度，即使分區名稱相同，管制邏輯與限制強度也可能完全不同。本文從法規依據與實務判讀角度，說明三種分區體系的核心目的、管制重點與常見誤判，協助在查詢土地與規劃使用前，先做出正確的制度判斷，避免後續申請與開發方向全面失準。

為什麼分區名稱一樣，規則卻完全不同？

許多人在查土地時，會看到「農業區、保護區、住宅用地」等名稱，直覺以為只要記住分區名稱就好。但實務上，真正影響土地使用與建築限制的，不只是分區名稱，而是它屬於哪一套制度體系。
在台灣，土地使用分區至少要先分成三大類型：

都市土地使用分區
非都市土地使用分區
國家公園計畫範圍使用分區

如果一開始沒有分清楚這三者，後面的判斷幾乎一定會出錯。

一、先記住一個核心觀念：台灣土地分區有三套體系

土地使用分區不是全國統一的一張表，而是依法律與計畫目的，分屬不同體系：

都市土地：以城市發展與機能配置為核心
非都市土地：以農業、生態與資源保護為核心
國家公園計畫範圍：以自然保育與景觀維護為最高原則

👉 分區名稱可能重複，但制度邏輯完全不同。

【相關文章】如何確認土地屬於哪一種體系？「全國土地使用分區資料查詢系統」判斷都市、非都市與國家公園

二、都市土地使用分區是什麼？

制度定位
都市土地，指位於都市計畫範圍內的土地，主要依《都市計畫法》進行規劃。
分區設計重點

引導城市發展
安排居住、商業、產業與公共設施
控制建築強度與都市機能

常見分區類型（舉例）

住宅區
商業區
工業區
都市計畫內的農業區
公共設施用地（學校、公園、道路等）

★詳細的分區非常多，可進全國土地使用分區查詢平台上查找

都市土地使用分區：規則設計在於「配置城市功能」

在都市土地中，分區規則的核心是：這塊土地在城市裡「扮演什麼角色」
都市土地的分區規則，主要在管這些事：

這一區是住人、做生意、做產業，還是公共服務
建築可以蓋到多高、多密
不同用途之間如何避免衝突、互相搭配

所以你看到的規則，多半是：

建蔽率、容積率
建築高度
使用項目是否符合該分區
是否需搭配公共設施

📌 重點
都市土地的分區，是「在城市裡做角色分工」，不是先假設土地不能用，而是如何合理使用。

三、非都市土地使用分區是什麼？

制度定位
非都市土地，指不在都市計畫範圍內的土地，主要依《區域計畫法》與《國土計畫法》管制。
分區設計重點

農業生產
生態與環境保護
避免不當開發

常見分區類型（舉例）

特定農業區、一般農業區
鄉村區
工業區
森林區
山坡地保育區
風景區

非都市土地使用分區：規則設計在於「能不能用、能用到哪裡」

非都市土地的分區規則與都市土地，邏輯完全不同。不是問「要怎麼用」，而是先問「可不可以用」
非都市土地的分區規則，主要在管：

是否允許非農業使用
是否可以興建建築物
是否涉及保育、山坡、水源等限制
使用是否屬於「例外允許」

所以你看到的規則，常是：

原則禁止、例外准許
使用項目清單式列舉
需經主管機關核准
常與環境敏感地區疊加

📌 差異關鍵
非都市土地分區不是在做功能配置，而是在防止不當開發。

四、國家公園計畫範圍土地是什麼？

制度定位
國家公園計畫範圍土地，是一套獨立於都市與非都市之外的土地使用體系，依《國家公園法》及各國家公園計畫管制。
分區設計重點

自然生態保護
景觀與史蹟保存
嚴格限制人為開發

常見分區方向（概念層級）

一般管制區
生態保護區
特別景觀區
遊憩區
史蹟保存區

國家公園計畫範圍：規則在「原則上不可人為開發」

國家公園的分區規則，又是第三種邏輯。保育優先，使用只是附屬。
國家公園分區規則的重點是：

是否會破壞自然生態與景觀
是否屬必要的管理、研究或遊憩行為
是否屬既有合法使用的維護

常見規則特性：

新建築高度限制甚至禁止
嚴格限制道路、整地、設施
需國家公園主管機關專案審查

📌 最重要差異
國家公園不是「限制型土地」，而是保護型土地。

五、三種土地使用分區的關鍵差異比較

比較項目	都市土地	非都市土地	國家公園計畫範圍
法律依據	都市計畫法	區域計畫法、國土計畫法	國家公園法
管制目的	城市發展與機能配置	農業與資源保護	生態與景觀保育
開發彈性	相對高（依分區）	嚴格、需符合條件	非常嚴格
分區名稱是否可直接判斷用途	不一定	不一定	不可
是否常被誤判	中	高	最高

三種土地使用分區的規則邏輯簡表

比較重點	都市土地	非都市土地	國家公園計畫範圍
規則在管什麼	城市功能配置	是否允許使用	是否維持自然狀態
規則出發點	如何合理使用	避免不當開發	生態與景觀保育
使用預設	原則可用	原則不可用	原則不可開發
規則形式	強度、密度、用途	禁止＋例外	高度管制＋專案審查

六、為什麼一定要先分清楚這三種？

實務上最常見的錯誤包括：

用都市土地邏輯解讀農業區
把國家公園當成一般非都市土地
只看分區名稱，不看制度體系

這些錯誤，往往會導致：

使用規劃方向錯誤
申請流程走錯
高估土地使用可能性

結語｜分區名稱之前，先確認土地屬於哪一套制度

土地使用分區的正確判讀順序，不是先背分區名稱，而是：
先分清楚土地屬於都市土地、非都市土地，還是國家公園計畫範圍，再看分區內容。
只要這個順序對了，後續查詢與風險判斷，才有討論的基礎。

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