都更流程有哪些？都更有幾種實施模式？都市更新主管機關一覽表

台灣許多都市面臨老舊建築比例高、耐震能力不足、公共設施落後等問題，「都市更新（都更）」成為政府推動的重要政策。除了重建、整建、維護等方式外，政府更設計了多項 獎勵措施 與 稅負優惠，以提升住戶與建商的參與意願。本文將帶你完整解析 都更獎勵內容、不同方式的關聯性、申請流程、實施模式，並整理出 各縣市主管機關資訊，協助你快速掌握都更重點。

都市更新獎勵有哪些？

都市更新獎勵，通常指的是政府為了鼓勵老舊社區或建物積極參與都更，而提供的 容積獎勵、稅捐減免、建蔽率調整或其他政策優惠。簡單來說，就是讓參與更新的住戶或建商，能在更新後享有更多可使用的樓地板面積與成本減輕，增加整體誘因。

都市更新獎勵有什麼？

容積獎勵

依《都市更新容積獎勵辦法》，重建可享有 基準容積外的加成，最高可達原容積的 1.3～1.5 倍（依各縣市規範）。
容積獎勵能讓重建後的樓地板面積增加，住戶分回的坪數提高，建商也能增加銷售收益。

建蔽率放寬

在符合法規條件下，允許建築物的占地面積比例提升，讓空間利用更有效率。

稅捐減免

都更完成後，住戶可享 地價稅、房屋稅、契稅、土地增值稅 減免或緩繳，降低財務壓力。

補助措施

政府會針對 整建、整治或維護工程，提供耐震補強、外牆拉皮、增設電梯等項目的補助，補助比例依各地規範約 40%～75%。

都更獎勵各方的影響

對住戶：能換到全新建築，增加居住安全與坪數，房屋價值上升。
對建商：透過額外容積獎勵取得更多銷售面積，提高開發利益。
對城市：促進老舊社區更新，帶動環境改善與都市再生。

重建、整建、維護與都更獎勵相關性整理

更新方式	是否可申請容積獎勵	是否有稅捐減免	適用重點	說明
拆除重建	✅ 可申請最多的容積獎勵（依條例上限與地方政府規定，最高可達原容積的 1.3 倍或更多，視地區與條件而定）	✅ 可享房屋稅、地價稅、契稅、土地增值稅等減免或緩繳優惠	適用於屋齡大於 30 年、結構老舊、耐震不足的建築	最常見的都更方式，獎勵最完整，增值空間大，但需面對搬遷、資金與整合壓力
整建/整治	⭕ 可申請，但獎勵較重建低，一般以小幅容積獎勵或部分稅捐減免為主	✅ 可能享有部分稅負減免	適用於結構尚可、需改善外觀或公共設施的社區	可減少搬遷，保留社區紋理，但經濟效益有限，獎勵幅度較小
維護	❌ 無容積獎勵	⭕ 可能享有維護相關補助或小額稅賦優惠	適用於屋齡較新、僅需日常保養的建物	主要以維護安全與延長使用壽命為目的，沒有實質的容積獎勵或重建效益

都市更新的條件與流程

要啟動都市更新，必須符合一定的法規與條件，並按照正式程序進行。整體過程可分為以下幾個重點步驟：
都更條件如下

屋齡條件

重建：合法建築，屋齡需達 30 年以上。
整建／維護：合法建築，屋齡需達 20 年以上。

地點條件

建築物必須位於 都市計畫範圍內。
可向所在地都市更新主管機關查詢。

規模條件

基地面積 1,000㎡以上 可直接申請。
基地面積 500–999㎡，需經都市更新審議會同意。

都市更新的主要流程

階段	內容	重點說明
1. 資格確認	確認屋齡、面積與地點是否符合更新條件	可向主管機關申請審查
2. 住戶整合	與住戶協商意願，達成法定同意比例	通常需達「所有權人過半數且面積過半數」，部分情況需 80%以上
3. 提送計畫	提交都市更新事業計畫與權利變換計畫	包含建築設計、資金規劃、權益分配等
4. 委員會審議	由都市更新委員會進行審查	通過後方可進入施工階段
5. 施工與安置	拆除或整建、安置住戶、進行工程	期間需妥善安排臨時居住
6. 竣工分配	建物完工，依比例分配新屋或權益	住戶可回遷或選擇分回產權

都更的實施方式

都市更新的推動方式，依據主導單位與資源來源的不同，大致可分為三種類型，每一種都有不同的特性與適用情境：

公辦都更

由政府或公部門主導，透過地方政府或相關機關提出更新計畫，並整合土地、資金與法規資源。這種方式特別適合於住戶多、產權分散或意見分歧的社區，例如老舊聚落、歷史街區，或需要結合公共建設的區域。公辦都更的優點是政府公信力高，較能協調各方意見，並確保公共設施（如道路、綠地、公共建築）的規劃完整；但缺點是行政程序繁瑣，進度常受政策變動影響，推動時間可能較長。

民辦都更

由建設公司或法人機構主導，通常透過投資資金進行拆除與重建，再與住戶協商權益分配（如「原屋換新屋」、「產權換比例」或「補足差價換屋」）。民辦都更的優勢在於資金充足、開發效率高，能迅速完成計畫；但也因為由建商主導，常引發住戶對分配比例、居住權益的疑慮，需要透過協商達成共識，否則容易發生「釘子戶」問題。

自辦都更

由區域內的土地或建物所有權人自行發起與整合，不依賴外部建商或政府主導。自辦都更的好處是住戶能掌握主導權、獲取的利益分配相對較高，也能依自身需求規劃新建案。然而，因為需要自行籌措資金、承擔風險，並處理繁複的法規與工程管理，因此通常適合產權集中、共識度高的小型社區。

都市更新主管機關一覽表（六都 + 國家住都中心）

區域	主管機關 / 單位名稱	地址	聯絡資訊
臺北市	臺北市政府都市發展局／都市更新處	信義區市府路1號9樓中山區南京東路三段168號17樓	(02) 2781-5696 分機3093
新北市	新北市政府都市更新處	板橋區漢生東路266號1、2樓	(02) 2950-6206 分機513
桃園市	桃園市政府都市發展局	桃園區縣府路1號10樓	(03) 332-4700 分機3100~3113
臺中市	臺中市政府都市發展局	西屯區文心路二段588號	(04) 2228-9111 分機65070
臺南市	臺南市政府都市發展局都市更新科	安平區永華路二段6號9樓	(06) 299-1111 分機1422／8439／1347
高雄市	高雄市政府都市發展局都市更新科	苓雅區四維三路2號6樓	(07) 336-8333 分機5427~5430
全國層級	國家住宅及都市更新中心	臺北市中山區松江路223號10樓	(02) 2516-1855

充足了解都更規則，減輕財務壓力

都市更新不只是房屋的改建，更是城市再生的重要策略。透過 重建、整建、維護 等方式，居民能享有安全升級、資產增值與居住品質提升的好處；同時，政府也提供 容積獎勵與稅捐減免，減輕財務壓力。不過，推動過程中仍可能遇到釘子戶、利益分配、社區文化流失等挑戰。
在考慮是否參與都更之前，建議先確認 是否符合條件、了解更新流程，並向當地主管機關洽詢，才能更順利地完成更新計畫，真正實現安全與美好的居住環境。

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