危老獎勵有哪些？危老獎勵與都更獎勵的差別及優缺點？主管機關相同嗎？

台灣許多建築屋齡已超過 30 年，部分甚至存在耐震不足與消防設施不全的風險。為加速改善老屋安全，政府在 2017 年推動《危險及老舊建築物加速重建條例》，簡稱 危老條例。危老重建與都市更新（都更）都是改善都市環境的重要政策，但兩者在適用條件、流程與獎勵設計上存在差異。本文將帶你一次看懂 危老重建的定義、與都更的關係、危老獎勵內容，以及危老與都更獎勵的差別。

什麼是危老重建？

危老重建，指的是針對 屋齡達 30 年以上、耐震能力不足，且位於都市計畫範圍內 的合法建築，透過簡化程序進行拆除與重建。

強調「加速」，不需經過冗長的都市更新審議流程。
適合基地規模較小、產權單純、住戶整合度高的建築。
目標是提升安全性、改善都市景觀、加快老屋翻新速度。

什麼是危老條例？

《危險及老舊建築物加速重建條例》簡稱「危老條例」，於 2017 年正式施行，目的在於：

加速推動 老舊建築的重建與更新
提供 容積獎勵與稅捐優惠，提升申請意願
簡化流程，讓住戶可在短時間內完成重建
補強都市更新制度不足，與都更相輔相成

危老重建與都市更新的關係

同樣目標：兩者都是改善老舊建物、提升居住安全與都市環境品質。
不同程序：都更需經過更新單元劃定、事業計畫審議；危老則強調「自願申請、快速核准」。
適用對象不同：
- 都更：適合大範圍、多住戶、需整合公共設施的社區。
- 危老：適合單一或少數住戶的小基地建築。

危老獎勵有哪些？

容積獎勵

危老條例規定，申請危老重建可享有 最高 40% 的容積獎勵。
其中包含「耐震改善獎勵」、「規模獎勵」與「整合獎勵」等項目。

稅捐優惠

重建期間及新建物完成後，享有 地價稅、房屋稅、契稅與土地增值稅減免或緩繳。

手續簡化

無需經過都市更新審議，僅需住戶 100% 同意即可提出申請，流程更快速。

危老獎勵與都更獎勵的差別及優缺點一覽

項目	危老重建	都市更新
適用對象	單一建物、小基地、少數住戶	大基地、多戶、整個社區或街廓
申請條件	屋齡滿 30 年以上，需 100% 住戶同意	重建：30 年以上整建/維護：20 年以上同意比例：過半數或 80% 以上
流程難易度	程序簡單，免審議，核准快速	須經過都市更新審議會，流程相對繁瑣
容積獎勵	最高可達 40%（含耐震、規模獎勵）	約 30%，部分情況上限至法定容積 1.5 倍
稅捐優惠	房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅減免	同樣享有多項稅捐減免
優點	- 申請流程快 - 獎勵比例高 - 適合產權單純、少戶型建築	- 適用範圍廣 - 可整合公共設施 - 改善社區環境整體品質
缺點	- 必須全體住戶同意，整合難度高 - 僅適合小規模個案	- 流程複雜、耗時長 - 容積獎勵相對較少 - 需處理釘子戶、分配糾紛

簡單說：

想要 快速重建單棟老屋 → 適合選擇 危老重建。
想要 整合整個社區、改善公共環境 → 適合採取 都市更新。

危老重建與都市更新的主管機關相同嗎？

主管機關相同

中央層級
- 都更與危老的中央主管機關都是 內政部（現由 內政部國土管理署 及 國家住宅及都市更新中心 分工處理）。
- 危老條例（《危險及老舊建築物加速重建條例》）就是由內政部主管，屬於都更政策的「加速版」補充方案。
地方層級
- 六都與各縣市的主管機關，也同樣由 都市發展局 或 都市更新處 承辦。
- 例如：
  - 台北市 → 臺北市政府都市發展局、都市更新處
  - 新北市 → 新北市都市更新處
  - 桃園市 → 桃園市都市發展局
  - 台中市 → 台中市都市發展局
  - 台南市 → 台南市都市發展局都市更新科
  - 高雄市 → 高雄市都市發展局都市更新科

適用法規不同

都更：走的是《都市更新條例》，需經「都市更新審議會」審查，程序完整。
危老：走的是《危險及老舊建築物加速重建條例》，程序更簡化，不需經過更新審議會，核准速度快。

✅ 也就是說，主管機關相同，但適用的法規不同：

都更 → 《都市更新條例》
危老 → 《危老條例》

危老重建與都市更新常見問題（FAQ）：

Q1：危老重建和都市更新最大的差別是什麼？

A：危老重建強調「快速與單純」，適合小基地、少數住戶，需 100% 同意；都市更新則是「整體規劃」，適合大基地與整個社區，門檻較低（過半數或 80% 即可），但流程較長。

Q2：危老重建的容積獎勵真的比都更多嗎？

A：是的。危老重建最高可享 40% 容積獎勵，而都市更新通常在 30% 左右，部分特殊情況可達原容積的 1.5 倍。

Q3：我家的老屋應該選危老還是都更？

A：若你家 基地小、產權單純、鄰居都能達成共識，危老重建比較快；若是 大基地、住戶多，且需要改善公共設施，則適合都市更新。

Q4：危老和都更都需要繳稅嗎？

A：兩者都有 稅捐減免，包括地價稅、房屋稅、契稅與土地增值稅，只是減免條件與細節會依地方政府規範有所不同。

Q5：危老條例會不會有期限？

A：危老條例原本有設定期限，政府為鼓勵加速老屋重建，過去曾多次延長，建議民眾持續關注內政部與地方政府公告，避免錯過申請時機。

結語

危老重建與都市更新同樣是推動城市安全與再生的重要政策。危老條例主打 「快速、單純」，適合基地小、住戶整合容易的個案；而都市更新則著重於 「整體、全面」，適合規模較大的社區。
如果你家屋齡超過 30 年，且符合條件，可以依照自身需求選擇 危老重建或都市更新，在安全、效益與程序之間找到最適合的方式，打造更安心與宜居的生活空間。

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