什麼是都市更新條例？都更的方式有哪些？都更的爭議與風險

隨著台灣都市發展成熟，許多房屋已經超過 30 年以上，面臨結構老化、耐震不足與公共設施不足的問題。政府因此推動「都市更新（都更）」政策，希望透過重建、整建或維護，提升城市安全、改善居住品質，並創造更好的生活環境。本文將帶你深入了解 都更的定義、好處、方式與可能的風險，協助民眾評估是否適合參與。

什麼是都市更新（都更）？

都市更新（Urban Renewal，簡稱「都更」），是依《都市更新條例》所推動的城市再生計畫，主要目標是：

改善 老舊建築物的安全性（耐震、防火、防災）
提升 公共設施與生活機能
改善社區環境與市容
促進土地更有效利用，增加都市發展潛力

都市更新條例是什麼？

《都市更新條例》是台灣自 1998 年正式施行的法律，全名為 「都市更新條例」，由 內政部 為中央主管機關，各縣市政府的 都市發展局／都市更新處 為地方主管機關。
此條例的制定目的，是為了解決都市中 老舊建築、環境惡化、公共設施不足 等問題，藉由規劃、整合與更新，讓城市能夠提升居住安全、改善生活品質並促進都市再生。

都更改建的好處

居住安全提升

老舊建物常有耐震不足、管線老化等問題。透過都更可補強或重建，並更新水電、消防、電梯等設施，大幅提升防災安全。

資產增值與容積獎勵

更新後多能享有容積獎勵，住戶換得新大樓或增加坪數，不僅居住品質提升，房屋價值與轉售性也更高。

稅負減免與政策優惠

政府提供房屋稅、地價稅、契稅等減免，降低財務壓力，讓住戶更容易參與。

居住環境改善

都更也會優化周邊設施，如道路、排水、綠地與停車規劃，讓社區更宜居並帶動發展。

公開透明程序

更新需住戶同意與公開審議，能保障權益並兼顧多數民意，降低爭議與糾紛。

都市更新依不同規模有三種方式

拆除重建（重建）

定義：全面拆除既有建築與附屬設施，在原基地或合併基地依現行法規興建新建築。
適用情境：屋齡高、耐震不足或結構受損；土地使用強度偏低；基地整合可達經濟規模、具容積與開發效益。
重點作法：產權整合、事業計畫與權益分配、容積獎勵申請、地下化停車、無障礙與綠建築規劃。
優點：建材設備與平面配置全面翻新、耐震性能最佳、容積效益與資產增值空間大。
限制/風險：工期長、需搬遷安置與過渡住宅、財務安排與分配協商複雜、受營建成本波動影響。

整建或整治（大規模翻修）

定義：在保留主體結構前提下，進行結構補強、外牆更新、機電管線、消防與公共空間的系統性改造；「整建」偏建物本體，「整治」涵蓋環境與設施。
適用情境：結構尚可但性能不足；欲保留社區風貌或歷史紋理；不利拆重或搬遷成本過高；可分期分區施工。
重點作法：耐震補強（鋼板/碳纖補強等）、外牆更新與防水、管線汰換、電梯加裝、無障礙與節能改造。
優點：較少或可分段搬遷、工期與成本低於重建、保留社區連續性與熟悉生活網絡。
限制/風險：容積與平面配置受既有結構限制，增值空間有限；部分老舊問題難以一次根治。

維護（例行保養與修繕）

定義：以定期檢修、保養與局部修繕延長建物壽命，維持安全與機能，包括建物健檢、外牆檢測與局部修補等。
適用情境：屋齡較新或結構良好；短中期預算有限；社區整合度不足，做為大型更新前的過渡策略。
重點作法：耐震評估、外牆補修與防水、漏水整治、機電維護、公共照明與電梯節能更新。
優點：成本最低、執行彈性高、住戶影響最小、不中斷居住。
限制/風險：難以解決結構性缺陷或市容老化，資產增值有限，需要長期持續投入與管理。

三種不同規模重建/整建/維護帶來影響及費用

指標	拆除重建	整建/整治	維護
工期長短	長	中	短
是否需搬遷	需	視工程而定（可分期）	通常不需
資產增值空間	高	中	低
成本/財務複雜度	高	中	低
結構安全改善	最完整	中高	低至中
社區紋理保留	低	中高	高

與危老重建的差異

相較於都市更新，危老重建條例程序更簡便，通常只要屋齡超過 30 年且符合安全疑慮，即可由住戶自願申請，不必經過繁複的更新審議程序。危老重建適合規模較小、產權單純的建物；而大範圍的老舊社區或需結合公共設施改善的區域，則更適合以都市更新方式推動。(什麼是危老重建？危老條例是什麼？與都市更新有什麼關係？)

都市更新的爭議與風險

文化流失與社區認同弱化
都市更新後，新建築雖然現代化，但可能拆除了舊有巷弄格局與歷史建物，使在地特色與生活記憶逐漸消失，導致社區文化斷層，失去原有的人情味與在地認同感。
士紳化與居住成本上升
新建案帶來更高的房價與租金，原本的老住戶可能因負擔不起管理費或生活成本而被迫搬離，造成「原居民外移」的現象，社區結構與人口組成都會因此改變。
日照權與公共資源壓力
高樓林立容易造成鄰近住宅日照不足，影響居住舒適度；同時，更新後的人口密度增加，可能帶來交通壅塞、學校資源不足及公共設施超載等問題。
利益分配不均與糾紛
都更涉及房屋與土地的價值重分配，若計算方式或條件不透明，容易造成住戶之間或住戶與建商之間的矛盾，甚至引發訴訟，導致計畫延宕。
釘子戶與整合困難
若有少數住戶堅決不同意搬遷，可能導致整個更新案停擺，甚至陷入多年協商僵局。這不僅拖延進度，也會增加成本，讓社區陷入長期不確定狀態。

達成共識審慎評估

都市更新（都更）是改善城市老化問題的重要政策，能夠 提升安全、改善環境、增加房屋價值，對住戶與城市發展皆有長遠助益。然而，推動過程中也伴隨 整合、分配與文化保存等爭議與風險。對於是否參與都更，每位住戶都應先了解自身條件、與社區達成共識，再搭配專業團隊的協助，才能讓都更發揮真正效益，打造更安全、宜居的生活空間。

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整建或整治（大規模翻修）

維護（例行保養與修繕）

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